Por Manuel David Gómez, Asesor Fiscal en Sabadell
Hace unos días llegó a nuestro despacho un cliente preocupado. Había recibido un procedimiento de comprobación limitada de la Agència Tributària de Catalunya, Oficina Territorial de Terrassa, firmado por su responsable, Doña Mariona Carner Serrat, mediante el cual se le proponía una liquidación complementaria de 8.806,92 euros en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El motivo era sencillo: según la Administración, la vivienda que había adquirido tenía un Valor de Referencia del Catastro superior al valor declarado en su autoliquidación, por lo que entendían que debía pagar más impuesto.
Sin embargo, tras analizar detenidamente el expediente, comprobamos que la realidad era muy distinta.
Una vivienda valorada como si fuera otra
La contribuyente había adquirido el 50% de una vivienda situada en Terrassa. Como suele ocurrir en muchas operaciones inmobiliarias, antes de la compra se encargó una tasación profesional realizada por una sociedad homologada por el Banco de España.
La sorpresa llegó cuando comparamos los datos utilizados por la Dirección General del Catastro para calcular el Valor de Referencia con las características reales del inmueble.
Las diferencias eran considerables.
Primer problema: los metros cuadrados no coincidían
El cálculo del Valor de Referencia se realizó partiendo de una superficie construida de 268 metros cuadrados.
Sin embargo, la tasación homologada acreditaba una superficie real de 231 metros cuadrados.
Puede parecer una diferencia menor, pero estamos hablando de 37 metros cuadrados de exceso, una circunstancia que influye directamente en el valor final asignado por la Administración.
Segundo problema: un local comercial convertido mágicamente en vivienda
La escritura pública describía claramente la finca como una construcción compuesta por:
- Planta baja destinada a local comercial.
- Planta primera destinada a vivienda.
Pese a ello, el sistema de valoración utilizado por el Catastro trataba toda la superficie construida como si tuviera uso residencial.
Este detalle es especialmente importante porque el valor por metro cuadrado de una vivienda suele ser muy superior al de un local comercial.
Dicho de otro modo: la Administración estaba valorando una parte del inmueble como vivienda cuando legalmente no lo era.
Tercer problema: una antigüedad incorrecta
El certificado de motivación del Valor de Referencia atribuía al inmueble una antigüedad de tan solo 25 años.
Sin embargo, tanto la documentación catastral como la tasación acreditaban que la construcción databa del año 1970.
La diferencia era de casi 30 años.
Cualquier profesional inmobiliario sabe que la antigüedad es uno de los factores fundamentales para determinar el valor de una finca.
Cuarto problema: ignorar el estado real de conservación
Quizás el aspecto más llamativo del expediente era el estado del inmueble.
Durante la visita realizada por el tasador se detectaron importantes deficiencias:
- Humedades.
- Desprendimientos.
- Oxidación de elementos estructurales.
- Deterioro generalizado.
- Necesidad de realizar obras de rehabilitación inmediatamente después de la compra.
De hecho, se aportaron fotografías y facturas de las obras ejecutadas tras la adquisición.
A pesar de ello, el Valor de Referencia parecía partir de un estado de conservación muy superior al que realmente presentaba la vivienda.
Lo que muchos contribuyentes desconocen
Desde la reforma introducida por la Ley 11/2021, muchas personas creen que el Valor de Referencia del Catastro es una cifra inamovible y que Hacienda siempre tiene razón.
No es cierto.
La propia normativa permite impugnar dicho valor cuando no refleja las características reales del inmueble.
Y lo que es más importante: recientemente el Tribunal Constitucional ha recordado que el Valor de Referencia constituye una presunción que admite prueba en contrario, por lo que puede ser combatido mediante tasaciones, informes periciales y cualquier otro medio de prueba válido.
La importancia de revisar cada caso
Este expediente demuestra una realidad que observamos con frecuencia en nuestro despacho.
Los sistemas masivos de valoración funcionan razonablemente bien para miles de inmuebles, pero cuando los datos utilizados contienen errores —superficie, antigüedad, uso o estado de conservación— el resultado puede alejarse significativamente del verdadero valor del inmueble.
Y cuando eso ocurre, el contribuyente tiene derecho a defenderse.
Por este motivo hemos presentado las correspondientes alegaciones solicitando que se revise el Valor de Referencia aplicado y que se deje sin efecto la propuesta de liquidación practicada por la Agència Tributària de Catalunya.
Conclusión
Recibir una comprobación limitada basada en el Valor de Referencia del Catastro no significa necesariamente que la Administración tenga razón.
Antes de aceptar una liquidación complementaria conviene estudiar el expediente, revisar la documentación y comprobar si los datos utilizados para valorar el inmueble se corresponden realmente con la realidad física y jurídica de la finca.
Porque, en ocasiones, una simple revisión técnica puede evitar el pago de miles de euros.
¿Has recibido una comprobación de valores o una liquidación complementaria por ITP en Cataluña? Contacta con nuestro despacho y analizaremos tu caso.
