Si estás pensando en comprar una vivienda, sobre todo si se trata de una casa de pueblo o una finca rústica, es muy probable que te acabes topando con uno de los dolores de cabeza más comunes en el derecho e impuestos inmobiliarios: la discrepancia entre lo que existe físicamente, lo que dice el Catastro y lo que consta en el Registro de la Propiedad.
En el despacho estamos tramitando actualmente un caso que es el ejemplo perfecto de esta situación y que quiero compartir hoy con vosotros aquí, en manel.net, para que veáis cómo se resuelve en la práctica.
El caso: Una casa en Jérez del Marquesado
Una clienta nuestra está en pleno proceso de adquisición de una vivienda en la preciosa localidad de Jérez del Marquesado, en la provincia de Granada. Lo que a simple vista es una sola casa, sobre el papel es un rompecabezas jurídico:
- En el Registro de la Propiedad: Constan dos unidades registrales independientes (históricamente eran dos casas distintas).
- En la Dirección General del Catastro: Figura como una sola unidad.
- En la realidad física: Existe más de un 10 % de diferencia de metros cuadrados respecto a lo que suman las fincas registrales.
Para que nuestra clienta pueda comprar con total seguridad jurídica y la finca quede perfectamente regularizada, nos hemos tenido que remangar y acudir a nuestro “viejo amigo”: el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
El proceso paso a paso: Armar el puzzle
Regularizar una situación así no se hace de un día para otro. Requiere coordinación entre técnicos, notaría, administración tributaria y Registro. Así es como lo hemos planteado:
1. El trabajo de campo y la georreferenciación Lo primero fue enviar a un arquitecto a visitar físicamente el inmueble. Su misión no era solo medir, sino determinar las geocoordenadas exactas de la parcela (el famoso formato GML). Sin esto, hoy en día es imposible actualizar linderos y superficies.
2. La escritura de agrupación y nueva descripción Con las coordenadas en la mano, acudimos a la notaría a principios de julio para otorgar una escritura pública. En ella, agrupamos las dos fincas registrales para convertirlas en una sola (haciendo que el Registro coincida por fin con el Catastro) y actualizamos la descripción de los metros reales.
3. La factura fiscal: El pago de AJD Como todo movimiento notarial que tiene contenido económico y es inscribible, esta operación tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Para calcular la base imponible y pagar el impuesto, tuvimos que asignar un valor a la finca agrupada, utilizando, como es habitual, el Valor de Referencia del Catastro.
El embudo del Artículo 199 y los colindantes
Una vez pagados los impuestos, presentamos la escritura en el Registro de la Propiedad de Guadix. Y aquí es donde entra en juego la paciencia.
El artículo 199 es un procedimiento muy garantista. Como estamos modificando la superficie de la finca en más de un 10 %, la ley exige proteger a los vecinos para asegurar que no les estamos “robando” metros.
En nuestro caso de Jérez del Marquesado, existen 9 personas colindantes. El Registro de Guadix ya ha enviado las notificaciones formales a todos ellos para que revisen el nuevo plano georreferenciado y, si están de acuerdo (o si no dicen nada en un plazo de 20 días), den luz verde a la inscripción.
¿Dónde estamos atascados ahora mismo? En Correos. El Registro está esperando recibir los acuses de recibo de esas 9 cartas.
Cabe recordar que la normativa es clara: si el cartero no localiza a algún vecino (destinatario desconocido) o si alguno rehúsa recoger la carta, el trámite no se paraliza para siempre, pero se ralentiza, ya que entonces la notificación debe publicarse por edictos en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Conclusión
Comprar una casa con discrepancias de cabida es perfectamente viable, pero requiere tiempo, un análisis técnico y fiscal exhaustivo previo, y mucha paciencia con los plazos administrativos.
La escritura se firmó a principios de julio y seguimos esperando a que las notificaciones sigan su curso. Es un proceso largo, sí, pero es la única vía para que el día de mañana nuestra clienta pueda dormir tranquila sabiendo que su casa mide legalmente lo que pisa físicamente.
Si te encuentras en una situación similar y necesitas asesoramiento para coordinar el Catastro y el Registro sin sobresaltos fiscales, no dudes en contactar con nosotros.
