Introducción
La entrada de España en la Unión Europea, la libertar de circulación de personas, mercancías y capitales, la globalización y la bajada de precio de transportes aéreo acaecido en los últimos 15 años ha provocado un gran flujo de personas que entran y salen de nuestro país.
Existen muchas personas que no residen habitualmente en España, y poseen inmuebles destinados al alquiler, o que lo gozan ellos mismos durante los meses de verano (Muy habitual en el norte de Girona y en las zona de la costa entre Alicante y Málaga).
Consideración de no residente fiscal
La normativa no nos dice quién es no residente fiscal, sino nos dice quién es residente fiscal en España, y quién no cumpla dicha circunstancia es no residente fiscal.
Es residente fiscal en España, quién pertenezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español o que radique en España el núcleo principal ola base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta. No se considerará en el cómputo de los días las ausencias esporádicas del contribuyente.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo con los criterios anteriores, resida habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.
Ahora bien, recientemente el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia sobre el concepto de ausencias esporádicas, que debe atender exclusivamente al dato objetivo de la duración o intensidad de la permanencia fuera del territorio español, sin que para su concurrencia puede ser vinculado a la presencia de un elemento volitivo o intencional que otorgue prioridad a la voluntad del contribuyente de establecerse de manera ocasional fuera del territorio español, con clara intención de retorno al lugar de partida – lo que en el caso ha de supuesto considerar que la permanencia fuera del territorio nacional durante más de 183 días a lo largo del año natural como consecuencia de una beca de estudios, no pueda considerarse como una ausencia esporádica y ello determine la residencia habitual en España del estudiante.
Tributación de la trasmisión de inmuebles por no residentes.
En primer lugar, cuando un no residente fiscal procede a vender un inmueble, en la propia notaría dónde se materializa la trasmisión, la parte compradora procederá a retener e ingresar a la hacienda pública el 3% de la contraprestación acordada del inmueble. La parte compradora dispone de 1 mes para efectuar el ingreso, y se realiza mediante el modelo 211.
Esta retención del 3%, tiene para la persona no residente fiscal la consideración de pago a cuenta sobre la ganancia que haya obtenido por la transmisión del inmueble.
Base imponible
La base imponible está compuesta por la diferencia entre la diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.
El valor de adquisición está formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. A dicha cantidad se le restará las posibles amortizaciones reglamentariamente practicadas.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado por el importe de los gastos y tributos inherentes a la trasmisión que haya sido por cuenta del vendedor.
La diferencia de estos dos valores, será la ganancia sometida a tributación.
Tipo impositivo
El tipo impositivo es del 19%, independientemente del país dónde sea residente fiscal el contribuyente.
Plazo de liquidación
El no residente dispone de tres meses, una vez transcurrido el plazo de un mes desde la venta del inmueble, para presentar y liquidar la posible ganancia patrimonial que haya experimentado por la transmisión del inmueble. (Es decir, a la práctica tiene 4 meses)
Se realizará mediante el modelo 210, y se le restará de la cantidad a pagar el importe que le ha retenido la parta compradora.
Si el resultado es a devolver (si se ha vendido el inmueble a pérdidas o con poca ganancia), se puede solicitar la devolución a favor del no residente.
Ejemplo
John, residente fiscal en el Reino Unido, va a proceder a vender una vivienda de su propiedad situada en Sitges. El precio de venta acordado con el comprador es de 300.000€. La factura de intermediación que va a cargo de John es de 30.000€. La vivienda la adquirió hace 20 años por 200.000€ y el importe que satisfizo de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Notario y Registro de la Propiedad ascendió a 20.000€ . Nunca ha estado arrendada.
En primer lugar, el día de la formalización de la compra-venta, John no recibirá los 300.000€, sino que el 3% de dicho importe (9.000€) los retendrá la parte compradora para ingresarlo a la hacienda pública, por nombre y cuenta de John.
Una vez formalizada la transacción, John procede a presentar el modelo 210 y a liquidar ante la hacienda pública.
| PRECIO DE VENTA | 300.000,00 |
| COMISIÓN A.P.I | 30.000,00 |
| VALOR DE TRANMISION: | 270.000,00 |
| PRECIO DE COMPRA | 200.000,00 |
| ITP + NOTARIO + REGISTRO | 20.000,00 |
| VALOR DE ADQUISICIÓN: | 220.000,00 |
| GANANCIA PATRIMONIAL: | 50.000,00 |
| TIPO IMPOSITIVO | 19% |
| CUOTA ÍNTEGRA | 9.500,00 |
| RETENCIÓN 3% PRACTICADA | 9.000,00 |
| IMPUESTO A PAGAR: | 500,00 |
Enero del 2026.
