¿Cómo tributa la rescisión o desistimiento de un contrato de arrendamiento? Guía práctica y actualizada (2025)
Terminar antes de tiempo un contrato de alquiler no es solo un tema contractual: también tiene importantes consecuencias fiscales. Dependiendo de quién pague la indemnización, quién la reciba y si el local o vivienda se usa para actividad económica o como vivienda habitual, la tributación cambia por completo.
A continuación tienes un resumen claro y práctico de cada supuesto, basado en la doctrina de la Dirección General de Tributos (DGT) y la normativa vigente.
1. El arrendador paga indemnización al arrendatario (local de negocio – actividad económica)
Este es el caso más habitual cuando el propietario quiere recuperar el local antes de tiempo (por ejemplo, para venderlo o alquilarlo más caro).
- El arrendatario es empresario o profesional → está haciendo una actividad sujeta a IVA en el inmueble.
- La indemnización que recibe el arrendatario NO es una indemnización “pura”, sino la contraprestación por prestar un servicio: devolver anticipadamente el local al propietario.
- Conclusión según la DGT (consulta V0578-18 y muchas más posteriores):
- Operación sujeta y NO exenta de IVA.
- El arrendatario debe emitir factura con IVA al 21% sobre el 100% de la indemnización recibida.
- El arrendador (que paga) soporta ese IVA y, si él también es empresario, podrá deducírselo.
Ejemplo práctico:
El arrendador paga 50.000 € para que el inquilino deje el local.
El inquilino factura 50.000 € + 10.500 € IVA = 60.500 € totales.
2. El arrendatario (empresario/profesional) paga indemnización al arrendador
Aquí es el inquilino el que se marcha antes de tiempo y compensa al casero.
- Según la DGT: el arrendador NO presta ningún servicio ni renuncia a ningún derecho. Simplemente sufre un desistimiento unilateral del inquilino.
- La cantidad que recibe el arrendador es una indemnización real (no contraprestación).
- Consecuencia:
- NO está sujeta a IVA.
- El arrendador cobra la indemnización sin repercutir IVA y sin emitir factura (solo un recibo o documento privado suele ser suficiente).
Este supuesto es muy favorable fiscalmente para el arrendatario que se va antes de tiempo.
3. Vivienda habitual – El inquilino particular desiste después de 6 meses
La LAU permite al inquilino de vivienda irse tras 6 meses avisando con 30 días.
- Las partes pueden pactar en el contrato una indemnización (lo habitual es 1 mensualidad por cada año que quede por cumplir, prorrateado).
- Fiscalidad:
- Es una verdadera indemnización → NO tributa por IVA.
- NO tributa por ITP (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).
- El arrendador recibe el dinero limpio, sin retenciones ni impuestos adicionales.
4. Vivienda habitual – El arrendador paga al inquilino particular para que se vaya
Caso menos frecuente, pero cada vez más habitual (el propietario necesita la vivienda o quiere venderla libre).
- El inquilino particular renuncia a su derecho a seguir viviendo allí a cambio de dinero.
- Según la DGT y la mayoría de consultas vinculantes:
- Es una transmisión patrimonial onerosa.
- Sujeta a la modalidad de TPO del ITP y AJD.
- Sujeto pasivo: el que recibe el dinero (el arrendatario), aunque en la práctica muchas CCAA liquidan al pagador por invertir la sujeción.
- Tipo impositivo: ¡atención! Aquí hay lío entre comunidades:
- Algunas aplican el tipo de inmuebles (6%-11% según CCAA) porque consideran que se está renunciando a un derecho real.
- Otras aplican el tipo reducido de bienes muebles o “resto de conceptos” (normalmente 4%-5%), porque el arrendamiento no es un derecho real.
- Recomendación práctica: consultar la normativa y práctica de tu Comunidad Autónoma antes de firmar.
Resumen rápido en tabla
| Situación | ¿Sujeto a IVA? | Tipo IVA | ¿Sujeto a ITP? | Observaciones |
|---|---|---|---|---|
| Arrendador → inquilino empresa/profesional | Sí | 21% | No | Inquilino factura con IVA |
| Inquilino empresa → arrendador | No | – | No | Indemnización real, sin IVA |
| Inquilino particular vivienda → arrendador | No | – | No | Indemnización pactada en contrato |
| Arrendador → inquilino particular vivienda | No | – | Sí | TPO del ITP y AJD (tipo variable por CCAA) |
Conclusión y consejos prácticos
- Siempre documenta por escrito el acuerdo de rescisión y especifica si es indemnización o contraprestación.
- Si eres arrendatario de local y te pagan por irte: prepara la factura con IVA desde el primer día.
- Si eres arrendador de local y te pagan por que el inquilino se vaya: no repercutas IVA.
- En vivienda, lo normal es que no haya tributación (salvo el raro caso del propietario que paga al inquilino particular).
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