Cesión de remate a un tercero: análisis jurídico y fiscal actualizado
La cesión de remate a un tercero es una figura habitual en la práctica de las ejecuciones judiciales —especialmente hipotecarias— y presenta un notable interés tanto procesal como fiscal. Pese a su aparente simplicidad, plantea cuestiones relevantes en relación con el precio de la cesión, la posición del deudor ejecutado y, sobre todo, el régimen tributario aplicable.
En este artículo analizamos la cesión de remate conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y a la doctrina administrativa más relevante, con un enfoque práctico y actualizado, orientado a profesionales del ámbito jurídico y fiscal.
1. Concepto y fundamento legal de la cesión de remate
La cesión de remate encuentra su regulación principal en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece:
«Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.»
La norma no exige en ningún momento una equivalencia entre el precio de adjudicación y el precio de la cesión de remate, lo que permite afirmar que ambos importes responden a realidades jurídicas distintas.
2. Precio del remate, adjudicación y cesión: tres conceptos diferentes
Conviene diferenciar claramente tres magnitudes económicas que, en la práctica, suelen confundirse:
- Precio del remate: importe de la mejor puja cuando existen licitadores en la subasta.
- Precio de adjudicación: importe por el que el acreedor ejecutante se adjudica el bien cuando la subasta queda desierta.
- Precio de la cesión de remate: cantidad que el cesionario satisface al ejecutante por la transmisión del derecho a adquirir el bien.
El precio de la cesión de remate es fruto de un negocio jurídico autónomo entre cedente y cesionario, sometido a las reglas de la autonomía de la voluntad y del mercado, y no afecta al importe por el que se libera el deudor ejecutado.
Desde esta perspectiva, no resulta jurídicamente relevante que el precio de la cesión sea superior, inferior o igual al precio de adjudicación, siempre que se respeten los límites legales de adjudicación mínima previstos en la LEC. Precisamente, la independencia entre adjudicación y cesión tiene como finalidad evitar situaciones de fraude de ley que perjudiquen al deudor ejecutado.
3. Interés práctico de la cesión de remate: especial referencia a la fiscalidad
El principal interés del acreedor ejecutante en la cesión de remate suele ser de carácter fiscal. Mediante esta figura, el ejecutante puede ver satisfecho su crédito sin llegar a adquirir formalmente el inmueble, que pasa directamente al cesionario.
De este modo, se evita una doble transmisión dominical y, en determinados supuestos, una mayor carga tributaria, concentrándose la tributación en la transmisión final del inmueble.
Ahora bien, el tratamiento fiscal no es uniforme y depende, en gran medida, de cómo se haya producido la adjudicación y de si el ejecutante participó o no en la subasta.
4. Subasta con o sin licitadores: consecuencias jurídicas y fiscales
4.1. Participación del ejecutante en la subasta (art. 647.2 LEC)
El artículo 647.2 LEC dispone que:
«El ejecutante solo podrá tomar parte en la subasta cuando existan licitadores, pudiendo mejorar las posturas que se hicieren, sin necesidad de consignar cantidad alguna.»
Por tanto, la participación del ejecutante en la subasta está condicionada a la existencia de otros postores. Si el ejecutante puja y posteriormente cede el remate, la doctrina administrativa (entre otras, Consulta Vinculante V2204-17, de 4 de septiembre de 2017) considera que existen dos transmisiones diferenciadas a efectos fiscales.
4.2. Subasta desierta y adjudicación posterior (art. 671 LEC)
Cuando no existen licitadores, entra en juego el artículo 671 LEC, que permite al acreedor solicitar la adjudicación del bien dentro de los veinte días siguientes al cierre de la subasta.
En estos casos, si el ejecutante cede directamente la adjudicación a un tercero, la Dirección General de Tributos ha venido entendiendo que, a efectos del IVA, existe una única transmisión, con las especialidades que se analizan a continuación.
5. Tributación indirecta de la cesión de remate
5.1. Cesión del remate por el ejecutante a un tercero
Si el ejecutante actúa como empresario o profesional, la cesión del remate constituye una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 4.Uno Ley 37/1992).
- Sujeto pasivo: el acreedor ejecutante (cedente).
- Base imponible: el importe efectivamente satisfecho por el cesionario que exceda, en su caso, del valor de adjudicación. Si no existe sobreprecio, la base imponible puede ser cero.
5.2. Transmisión del inmueble al cesionario
La transmisión del inmueble al cesionario estará:
- Sujeta a IVA, si el transmitente es empresario o profesional y el bien forma parte de su patrimonio empresarial.
- Exenta o no exenta, según la naturaleza del inmueble, conforme a los artículos 20.Uno.20º y 22º de la Ley del IVA, con posibilidad de renuncia a la exención en los términos del artículo 20.Dos.
En los supuestos de ejecución de garantías inmobiliarias, suele resultar aplicable la inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84.Uno.2º.e) LIVA.
5.3. Supuestos sujetos a ITP
Cuando el ejecutado es un particular y la operación no queda sujeta a IVA, la transmisión estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, siendo la base imponible el valor de referencia del Catastro, salvo prueba en contrario.
No resulta aplicable la modalidad de Actos Jurídicos Documentados cuando la transmisión se formaliza mediante decreto judicial.
6. Conclusión
La cesión de remate a un tercero es una figura plenamente válida y útil, siempre que se respeten los requisitos procesales de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Desde el punto de vista fiscal, su correcta calificación exige un análisis detallado del modo en que se ha producido la adjudicación y de la condición de las partes intervinientes.
Un planteamiento adecuado puede evitar contingencias fiscales relevantes y optimizar la carga tributaria de la operación, lo que hace especialmente recomendable un asesoramiento especializado en este tipo de operaciones.
Bibliografía y doctrina administrativa
- Consulta Vinculante DGT V2204-17, de 4 de septiembre de 2017.
- Consultas Vinculantes DGT V0582-17 y V1146-18.
- Resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2017.
