Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Tributación del arrendamiento de inmuebles en España
Introducción
La movilidad internacional de personas y capitales, impulsada por la pertenencia de España a la Unión Europea, la libertad de circulación y la globalización, ha provocado que muchas personas no residentes fiscales en España sean propietarias de inmuebles situados en territorio español. Estos inmuebles pueden destinarse al arrendamiento o al uso propio durante determinados períodos del año, especialmente en zonas costeras y turísticas.
Cuando un inmueble situado en España es arrendado por una persona no residente fiscal, las rentas obtenidas están sujetas al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
¿Quién es no residente fiscal en España?
La normativa fiscal española no define directamente quién es no residente, sino que establece quién sí es residente fiscal. Tendrá la consideración de residente fiscal en España la persona física que cumpla cualquiera de las siguientes circunstancias:
- Permanecer más de 183 días durante el año natural en territorio español.
- Tener en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.
No se computan como días de permanencia las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país.
Asimismo, se presumirá —salvo prueba en contrario— que una persona es residente fiscal en España cuando residan habitualmente en España su cónyuge no separado legalmente y sus hijos menores de edad dependientes.
Jurisprudencia reciente
El Tribunal Supremo ha aclarado que el concepto de ausencias esporádicas debe interpretarse atendiendo exclusivamente a la duración objetiva de la estancia fuera de España, sin que resulte relevante la intención o voluntad del contribuyente de regresar. Por tanto, una permanencia fuera de España superior a 183 días no puede considerarse ausencia esporádica, aunque exista intención de retorno.
Quienes no cumplan los criterios anteriores tendrán la condición de no residentes fiscales en España.
Tributación del arrendamiento de inmuebles por no residentes
Las rentas obtenidas por el arrendamiento de inmuebles situados en España por personas no residentes tributan mediante el IRNR, con carácter general a través del Modelo 210.
Representante fiscal
No es obligatorio, pero sí recomendable, que el contribuyente no residente nombre un representante fiscal en España, especialmente cuando no domina el idioma o el sistema tributario español. Habitualmente esta función la asume un asesor fiscal, gestor inmobiliario o administrador de fincas.
Base imponible
- Regla general: la base imponible está constituida por el importe íntegro de las rentas obtenidas, sin deducción de gastos.
- Excepción (residentes en la UE, Islandia y Noruega): los contribuyentes residentes fiscales en Estados miembros de la Unión Europea, Islandia o Noruega pueden deducir los gastos previstos en el IRPF, siempre que:
- Estén directamente relacionados con el inmueble arrendado.
- Sean necesarios para la obtención del rendimiento.
- Exista un vínculo económico directo e indisociable con la actividad.
Para aplicar esta deducción es obligatorio disponer de un certificado de residencia fiscal expedido por la autoridad tributaria del país de residencia.
Entre los gastos deducibles se encuentran, entre otros:
- Gastos de comunidad.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Gastos de conservación y reparación.
- Seguros del inmueble.
- Intereses de préstamos vinculados al inmueble.
Tipo impositivo
El tipo impositivo aplicable depende del país de residencia del contribuyente:
| Situación del contribuyente | Tipo impositivo |
|---|---|
| Residente en UE, Islandia o Noruega | 19 % |
| Residente en terceros países | 24 % |
Para aplicar el tipo del 19 % es imprescindible disponer de un certificado de residencia fiscal válido.
Resumen
| Concepto | UE / Islandia / Noruega | Resto de países |
|---|---|---|
| Deducción de gastos | Sí | No |
| Tipo impositivo | 19 % | 24 % |
Plazos y forma de declaración
La declaración del IRNR por arrendamientos se realiza mediante el Modelo 210, que debe presentarse trimestralmente.
- Debe presentarse un modelo por cada inmueble.
- No es posible agrupar rentas de varios inmuebles en una sola declaración.
Plazos de presentación e ingreso
| Trimestre | Rentas devengadas | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| 1.º | Enero – Marzo | 1 al 20 de abril |
| 2.º | Abril – Junio | 1 al 20 de julio |
| 3.º | Julio – Septiembre | 1 al 20 de octubre |
| 4.º | Octubre – Diciembre | 1 al 20 de enero |
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1: No residente fuera de la UE
Contribuyente residente fiscal en Estados Unidos que arrienda una vivienda en Barcelona.
- Alquiler mensual: 1.000 €
- Alquiler anual: 12.000 €
- Gastos anuales:
- Comunidad: 1.000 €
- IBI: 800 €
Cálculo:
- Base imponible: 12.000 €
- Tipo impositivo: 24 %
- Cuota a pagar: 12.000 × 24 % = 2.880 €
Ejemplo 2: No residente en la UE
Contribuyente residente fiscal en Francia, con certificado de residencia fiscal, que arrienda una vivienda en Barcelona.
- Alquiler anual: 12.000 €
- Gastos deducibles:
- Comunidad: 1.000 €
- IBI: 800 €
Cálculo:
- Ingresos: 12.000 €
- Gastos deducibles: 1.800 €
- Rendimiento neto: 10.200 €
- Tipo impositivo: 19 %
- Cuota a pagar: 10.200 × 19 % = 1.938 €
Contenido actualizado conforme a la normativa vigente del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
